"INCOMPLETO ARCHITETTONICO" E TITOLO EDILIZIO

A FRONTE DEL QUESITO SU QUALE SIA LA DISCIPLINA GIURIDICA APPLICABILE ALLE OPERE PARZIALMENTE ESEGUITE IN VIRTU’ DI UN TITOLO EDILIZIO DECADUTO E CHE NON SONO STATE OGGETTO DI COMPLETAMENTO TRAMITE ULTERIORE TITOLO EDILIZIO, L’ADUNANZA PLENARIA HA PRELIMINARMENTE DISTINTO TRA OPERE INCOMPLETE AUTONOME E FUNZIONALI E OPERE INCOMPLETE NON AUTONOME E FUNZIONALI.

NEL SECONDO CASO, IL COMUNE DEVE DISPORRE LA DEMOLIZIONE E LA RIDUZIONE IN PRISTINO AI SENSI DELL’ART. 31 DEL D.P.R. N. 380/2001, IN QUANTO ESEGUITE IN TOTALE DIFFORMITA’ RISPETTO AL PERMESSO DI COSTRUIRE.

NEL CASO INVECE DI UNA PLURALITA’ DI COSTRUZIONI FUNZIONALMENTE AUTONOME (ES.: VILLETTE), RISPONDENTI IN MODO FRAZIONATO AL PERMESSO DI COSTRUIRE, GLI IMMOBILI EDIFICATI, SUSSISTENDO GLI ALTRI PRESUPPOSTI IN TEMA DI ONERI DI URBANIZZAZIONE, DEVONO INTENDERSI SUPPORTATI DA TIOLO IDONEO, QUALORA NECESSITINO PER IL COMPLETAMENTO SOLO OPERE MINORI NON IMPLICANTI IL RILASCIO DI UN NUOVO PERMESSO DI COSTRUIRE; IN QUESTA IPOTESI, LA PRESENZA DI DIFFORMITA’ NON QUALIFICABILI COME GRAVI ABILITA L’AMMINISTRAZIONE AD ADOTTARE LA SANZIONE PREVISTA DALL’ART. 34 DEL TESTO UNICO IN MATERIA EDILIZIA.  (Adunanza Plenaria n. 14).

L’art. 31 del testo unico si riferisce agli “interventi eseguiti in assenza del permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali” e, al comma 1, dispone che “Sono interventi eseguiti in totale difformità dal permesso di costruire quelli che comportano la realizzazione di un organismo edilizio integralmente diverso per caratteristiche tipologiche plano-volumetriche o di utilizzazione da quello oggetto del permesso stesso”

Il permesso di costruire è qualificato, in base all’art. 10 del testo unico, come il provvedimento che legittima le trasformazioni urbanistiche ed edilizie ivi individuate (nuove costruzioni, ristrutturazioni urbanistiche ed edilizie nei limiti indicati nella disposizione).

La sottoposizione del potere di edificazione al previo rilascio del permesso di costruire assolve alla funzione di consentire che gli interventi edilizi siano realizzati in conformità con la disciplina pianificatoria, contemperando l’interesse privato allo sfruttamento della proprietà con l’interesse pubblico alla regolare trasformazione edilizia ed urbanistica del territorio e, quindi, in definitiva, assolve alla funzione di garantire il corretto inserimento del manufatto sul territorio.

Il permesso di costruire non abilita, infatti, il titolare a realizzare qualunque manufatto, ma gli consente l’edificazione di quello specifico fabbricato descritto nel progetto (quanto all’area di sedime, al perimetro, alla sagoma, ai volumi, alle altezze, ecc.).

Qualunque realizzazione dell’edificio difforme dal progetto, anche se sia ridotta la volumetria o ne siano modificati il perimetro, le sagome e le altezze, comporta una ‘divergenza tra consentito e realizzato’ che in quanto tale – affinché vi sia la ‘regolarità urbanistica’ – o deve essere previamente autorizzata dal Comune o necessita di un atto di ‘accertamento di conformità’, qualora questo sia consentito dall’ordinamento.

L’edificazione deve quindi avvenire nel rigoroso rispetto del principio di conformità tra l’opera risultante dal progetto assentito con il permesso di costruire e quella concretamente realizzata.

L’art. 31 del testo unico sanziona allo stesso modo le ipotesi di edificazione in assenza del permesso di costruire con le ipotesi dell’edificazione in totale difformità o con variazioni essenziali, provvedendo a disciplinare le singole fattispecie, equiparando la carenza del titolo edificatorio con la totale difformità del bene edificato con quello autorizzato.

La ‘totale difformità’ si verifica non solo in caso di ampliamento non autorizzato, ma anche nel caso di mancato completamento della costruzione e vi sia un aliud pro alio.

Il permesso di costruire consente di realizzare solo l’opera descritta nel progetto e avente caratteristiche fisiche e funzionali ben determinate: l’abuso per totale difformità sussiste nel caso di realizzazione di “un organismo edilizio integralmente diverso per caratteristiche tipologiche e planivolumetriche”.

Ciò è ravvisabile quando il manufatto sia stato parzialmente edificato con il cd. ‘scheletro’ e anche quando sia oggettivamente diverso rispetto a quello progettato, dovendosi un'opera qualificare abusiva per totale difformità ogni qual volta il risultato finale consista in una struttura che non è riferibile a quella assentita.

Nei casi di ‘divergenza tra consentito e realizzato’ rientra il “non finito architettonico”, il quale è ravvisabile quando le opere realizzate sono incomplete strutturalmente e funzionalmente, tanto da far individuare un manufatto diverso da quello autorizzato, oppure quando vi è stata la modifica dello stato dei luoghi con la realizzazione di un quid che neppure consenta di ravvisare un ‘volume’.

Ne consegue che sussiste il fondamento normativo per disporre la restituzione in pristino - in caso di decadenza del permesso di costruire - qualora siano state eseguite solo opere parziali, non riconducibili al progetto approvato sotto il profilo strutturale e funzionale.

Se non sono completate, e neppure possono esserle, in quanto non può essere rilasciato un nuovo permesso di costruire, il mancato completamento – e cioè la cd opera incompiuta – comporta di per sé un degrado ambientale e paesaggistico.

In altri termini, rileva un principio di simmetria, per il quale, così come l’Amministrazione non può di certo rilasciare un permesso per realizzare uno ‘scheletro’ o parte di esso (titolo che di certo non è consentito dalla legislazione vigente) o una struttura di per sé non abitabile per assenza di solai o tamponature, scale o tetto o di elementi portanti, corrispondentemente l’Amministrazione deve ordinare la rimozione dello ‘scheletro’, che risulti esistente in conseguenza della decadenza del permesso di costruire.

Peraltro, nel caso di opere parzialmente edificate, autonome funzionalmente, che però presentino variazioni rispetto al titolo abilitativo, spetta al Comune stabilire, nell’esercizio del proprio potere di gestione del territorio, se esse risultino realizzate in conformità con il permesso di costruzione, ovvero se ricadano nella fattispecie ex art. 34, ovvero se possano essere sanate in base all’art. 36.